POR DR. HENRIQUE ROBAINA
Quando objetivamos a compra de imóveis na planta, primeiramente necessitamos saber se houve o registro da incorporação imobiliária e conhecermos o teor da mesma para o fim de obtermos maiores informações sobre o incorporador, bem como verificarmos o empreendimento em conformidade com o que foi efetivamente aprovado pelo Município.
Além da análise da incorporação imobiliária, com base em informações obtidas naquele instrumento, é importante realizarmos uma investigação sobre a idoneidade da empresa de forma mais ampla, bem como pesquisarmos o histórico comercial, no que se refere ao cumprimento dos prazos de entrega dos empreendimentos anteriormente comercializados.
Ao tratarmos da compra de um imóvel novo, porém já construído e com o habite-se, a investigação se resume à análise da regularidade documental do referido empreendimento, bem como à pesquisa de inexistência de gravames sobre o mesmo e impeditivos oriundos de questões relativas ao empreendedor e que poderão ocasionar a futura anulação da venda e compra, com consequentes prejuízos para o adquirente.
Ressalte-se, por oportuno, que a investigação realizada no caso de imóvel novo pronto, é, igualmente, necessária no caso de imóvel na planta, porém com maior cautela!
No que se refere a comercialização de imóveis usados, nos deparamos com uma diversidade de situações.
Nesse sentido, salienta-se que há aqueles que estão totalmente regularizados, visto que o referido reflete perfeitamente o projeto aprovado pelo Município com a respectiva averbação descritiva da obra no registro imobiliário, o qual, conforme os materiais empregados na construção, bem como pela inexistência de determinados defeitos construtivos, poderá ser objeto de financiamento imobiliário.
Destacam-se, outrossim, os imóveis irregulares apenas quanto a inexistência de projeto aprovado, ausência de averbação da obra ou apenas sem o habite-se. Nesses casos, é possível a aquisição, porém somente poderá ser objeto de financiamento se ocorrer a prévia regularização.
Nesse caso específico, o procedimento é simples e deve ser realizado por um arquiteto ou engenheiro civil, podendo ser necessário o auxílio de um advogado para que sejam solucionadas algumas questões incidentais.
Ressalte-se, por oportuno, que embora possível a compra nessa situação, sem que ocorra a regularização, é sempre importante que um arquiteto ou engenheiro civil verifique a obra emitindo um parecer sobre a segurança oferecida, bem como pela possibilidade de futura aprovação de projeto em processo administrativo a ser apresentado à Secretaria de Planejamento Urbano do Município, pois além dos aspectos materiais da operação, a vida dos ocupantes pode estar em situação de risco!
É necessário, igualmente, destacar os imóveis cuja propriedade pende de regularização pela inexistência de escritura por não ter sido realizado o ato por alguma razão específica, pela não realização de inventário no caso de falecimento do anterior proprietário ou pela ausência de sentença declaratória de aquisição da propriedade por usucapião.
Nesses casos, é necessário o ajuizamento de uma ação ou a realização de um procedimento extrajudicial, com o necessário auxílio de um advogado, para que seja sanada a irregularidade.
Além dos problemas apontados, torna-se necessário destacar outro relativo à regularidade do loteamento.
Nesse particular, salienta-se que embora, inicialmente, seja prejudicial ao terreno individualmente considerado, é comum que nele se edifique e que se tenha dificuldade quando da regularização da referida construção. Essa questão de direito urbanístico é extremamente ampla, não sendo possível esgotar nesse pequeno artigo, ficando aqui apenas um alerta para que seja observado esse ponto.
Em todos os casos, é necessária a investigação acerca da idoneidade do vendedor, bem como acerca da regularidade documental do imóvel e inexistência de gravames sobre o mesmo, para se evitar eventual futura anulação do negócio ou, simplesmente, prejuízos ao comprador.
Desse modo, ao realizarmos a venda ou compra de um imóvel, é sempre necessário procedermos com o máximo conhecimento acerca da situação concreta a ser enfrentada, para que se obtenha, com tranquilidade, êxito na operação.
DR. HENRIQUE ROBAINA, Advogado formado em 2001 pela Faculdade de Direito da Universidade Federal de Pelotas, no Rio Grande do Sul, possui grande experiência em processos que versam sobre Direito Imobiliário, Família, Sucessões, Consumidor, Propriedade Intelectual e Direito Digital.
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